不動産を購入・売却するとき、「再建築不可物件」に関する知識がなければ大きな損をするリスクがあります。逆に再建築不可物件に対処する方法を熟知していれば、お得に購入することも可能です。そこで再建築不可物件について不動産初心者でもわかるように、簡単に説明していきます。
目次
再建築不可物件となる原因：接道義務違反が多い
再建築不可物件は、現在建てられている建物を解体して新しい建物を建てることができない土地を指します。これらの物件が存在する主な地域は「都市計画地域」や「準都市計画区域」です。
再建築不可の大きな要因は、「接道義務を満たさない」ことです。接道義務とは、建築物の敷地が建築基準法第42条で定義される道路（原則として幅員4メートル以上のもの）に、間口2メートル以上で接している必要があります。
ただし接道義務は「都市計画地域」や「準都市計画区域」での規制であり、それ以外の地域では接道義務はありません。
ここでは、「都市計画地域」や「準都市計画区域」で接道義務を満たさなければいけない場合の具体的例を以下に示します。
接道義務違反①：間口が2m未満
まず間口が2m未満の敷地の場合、前面道路が建築基準法で定義されている道路かどうかに関わらず、接道義務違反となります。例えば、「旗竿地」「袋地」「カミソリ地」といった土地では「間口が2m以上あるか」を考える必要があります。
旗竿地
「旗竿地」とは、土地の形状に由来しており、通常は細長い形状で奥に広がる構造を指します。旗竿地の場合は間口が2m以上あっても接道義務違反となる場合があるため注意が必要です。
例えば、竿の部分が全体で2m以上の幅を持つ必要があり、一部でも2m未満に細くなっている場合、接道義務違反となり、再建築が不可能な物件となります。また竿の部分が長い場合、間口が2m以上必要な場合もあります。
こうした要件は条例で指定されることもあり、地域によってそれぞれ異なります。例えば以下は京都市の建築基準条例によって定められた間口の基準になります。
| 竿部分の長さ（L） | 間口の幅 |
| L≦20m | 2m |
| 20m<L≦35m | 2+(L-20)/15m |
| 35m<L | 4m |
袋地
袋地は他の土地に囲まれていて、道路と面していない土地を言います。道路に土地が接していないため間口2mの条件をクリアできません。そのため袋地は再建築不可物件となります。
カミソリ地
「カミソリ地」と呼ばれる土地が再建築不可の要因となることがあります。これは、自分の土地と道路の間に細長い土地が挟まっている状態で、接道義務を満たさない場合が考えられます。
この場合は一見すると接道義務を満たしているように思えるため、見落としやすいです。自分の土地の間口が2m以上あるかどうかは、外見だけでなく登記簿等で土地の境界を調べることも忘れてはいけません。
接道義務違反②：建築基準法の道路ではない
「敷地の間口が2m以上」という条件をクリアしたとき、前面道路についても考える必要があります。たとえ間口が2m以上あったとしても、前面道路が建築基準法で認められた道路でなければ再建築不可となります。具体的には以下のようなものが建築基準法で道路と定義されます。
幅員4m以上
| 種別 | 通称 |
| 42条1項1号 | 道路法による道路 |
| 42条1項2号 | 開発道路 |
| 42条1項3号 | 既存道路 |
| 42条1項4号 | 計画道路 |
| 42条1項5号 | 位置指定道路 |
幅員4m未満
| 種別 | 通称 |
| 42条2項 | 2項道路 |
| 42条3項 | 水平距離指定道路 |
| 42条6項 | 6項道路 |
上記に当てはまらないものは「通路」と呼ばれます。このうち、とくに重要な「位置指定道路」について説明します。
位置指定道路は私道
「位置指定道路」とは、特定行政機関から「このエリアは道路です」と指定された私道のことを指します。そのため、土地が私道に接している場合は、まずその土地が位置指定道路かどうかを確認することが必要です。
前面道路が位置指定道路でなければ、建築法上の道路に該当しないため、再建築不可物件ということになるからです。
なお、たとえ位置指定道路であっても、所有者にも注意を払わなければいけません。所有権がなければ建築基準法で認められた道路であっても、勝手に水道管工事などができなくなるからです。
私道に所有権がない場合、所有者から通行掘削承諾書が得られるとトラブル無く再建築が可能になります。そうでなければ工事業者が工事をしてくれません。そのため、通行掘削承諾書の有無や内容についての確認は必須です。
一方で私道に所有権がある場合は通行掘削承諾書は不要です。不動産の広告などでは「私道持分あり」といった記載がされることがあるため必ず確認しましょう。
再建築不可物件の対処法①：道路を変える
再建築不可物件を再建築可能にする方法として、接道義務を満たすような工夫をすれば良いです。イメージとして、間口が2mに満たない場合、間口を2m以上にすれば良いというだけです。あるいは、建築基準法の道路では無い場合、建築基準法の道路にすれば良いということです。
間口を2m以上にする方法
隣地購入
間口が2mに満たないとき、隣地を購入して土地を広げることで間口を2m以上にする方法があります。ただし、隣地所有者によっては高額な値段を請求されることがあるため、慎重に交渉を進める必要があります。
隣地を借りる
隣地購入が難しい場合、一時的に土地を借りることも方法の一つです。借地権のある土地を含めて接道義務を満たせば再建築が可能になります。そのため、再建築を行う期間のみ隣地を借りることになります。袋地や旗竿地、カミソリ地で活用しやすい方法になります。ただし、借地契約には契約書を交わすので専門家にアドバイスを求めながら進めるのが無難です。
建築基準法の道路に変更する
位置指定道路にする
前面道路が位置指定道路でない私道の場合、位置指定道路にすることを考えます。既存の道路を位置指定道路にするには様々な制約があるため、大変な手間がかかることを覚悟しましょう。場合によっては「隅切り」が必要なケースがあり、所有者を説得して土地を削ることになります。
セットバックする
前面道路が2項道路である場合、再建築するとき、建物を後退（セットバック）すれば問題ありません。しかし、セットバック部分は建蔽率や容積率の計算には含めないため、再建築する物件は小さくなることが多いです。
建築基準法43条但し書き道路にする
接道義務を満たしていなくても、敷地周囲の状況によっては救済措置として建築ができるようになるのが「建築基準法43条第2項第2号」の許可になります。そうした道路を「建築基準法43条但し書き道路」と言うこともあります。
この許可を得るには周囲に広い空き地があったり、道路上の空き地ががある場合が対象になります。さらに特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可する流れになります。
これには大変な手間がかかるため、期間は1年以上かかることを覚悟しましょう。また43条但し書き道路に詳しい専門家と一緒に許可を取るものだというイメージを持っておくとよいです。
再建築不可物件の対処法②：リフォーム・DIYを活用
再建築不可物件であってもリフォームは可能です。そのため、建築基準法上の道路にすることが難しければリフォームで対応することも方法の一つです。このケースを上手く使えば再建築不可物件を安く購入し、リフォーム代に費用をかけて収益物件にすることもできます。
フルリノベーションやスケルトンリフォームは可能か？
2階建て以下の小規模な木造建物「4号建築物」に該当する建物は、たとえ再建築不可物件であっても大規模修繕が可能です。これは4号特例に該当するためですが、2025年4月以降はこの特例の範囲が狭くなり、大規模修繕ができなくなります。キッチンや浴室の交換、壁や床の張替えといった小規模なリフォーム・DIYで対応することになります。
リフォームローンを活用する
再建築不可の物件はリフォーム費用が高くなる傾向があります。昭和25年以前の物件が多く、リフォーム箇所が多いことに加えて、接道が狭く重機が利用できないため、人件費がかさむことが要因です。
そうしたときはリフォームローンを利用することもできます。ただし、再建築不可物件の担保価値が低いために住宅ローンは通りにくいことに注意しましょう。
再建築不可物件の活用法
駐車場経営をする
再建築不可物件を取り壊し、駐車場経営を行う方法もあります。例えばコインパーキングや月極駐車場とすることで収益を獲得することになります。ただし、需要の有無や採算性を事前に検討しなければ赤字になるリスクもあるため注意が必要です。
とくに、住宅用地でなくなると固定資産税が高くなることや、土地の売却が難しくなる、そもそも接道義務を満たしていないため、駐車が難しいといった課題を上手に解決する必要があります。
トレーラーハウスを設置する
再建築不可物件を更地にすると、新たに建物を建てることはできません。しかし、トレーラーハウスであれば建築物とみなされないため設置することができます。ただし車検が切れていたり、ベランダや階段の設置されていたり、一般道を走れない状態だと建築物とみなされるため注意が必要です。
コンテナハウスは建築物とみなされる
コンテナハウスは建築物とみなされるため、設置する場合は建築確認申請が必要になります。再建築不可物件では建築確認申請は通過できないため、コンテナハウスの設置も不可能となります。
ただし建築確認が不要な条件を満たせばコンテナハウスの建築が可能になります。具体的には「床面積が10㎡以下」「防火・準防火地域外」「新築以外」となります。
トランクルーム投資を行う
トランクルームも建築物とみなされるため、基本的には再建築不可物件は設置することはできません。ただしコンテナハウス同様に「床面積が10㎡以下」「防火・準防火地域外」「新築以外」の条件を満たせば設置が可能です。
その他の方法
上記以外の方法として、太陽光発電、自販機設置、農園、資材置場などの活用法がありますが、いずれの方法も収益化することは難しいです。
2025年建築基準法改正：4号特例の縮小でどうなる？
2025年まで
建築確認は主に「設計が法律に適合しているか」を確認するプロセスです。建物の構造が変わるときに行われますが、再建築不可物件は建築確認を通過することはできません。
しかし裏を返せば、再建築不可物件であっても、建築確認が必要ない範囲であればリフォームが可能になります。例えばキッチンや浴室の交換、壁や床の張替えなどが該当します。
どの程度までなら建築確認が不要なのかも定められています。具体的には「10㎡を超える増築」「大規模修繕・模様替え」に該当すると建築確認が必要になります。つまり、これ以下であれば再建築不可物件であってもリフォームが可能です。
ただし、2階建て以下の小規模な木造建物「4号建築物」については確認申請が省略できるという特例があり、これを4号特例と言います。
前述のとおり「10㎡を超える増築」「大規模修繕・模様替え」では確認申請が必要でしたが、4号建築物に限っては確認申請は不要になります。つまり4号建築物の再建築不可物件はフルリノベーション、スケルトンリフォームといった大規模修繕・模様替えが可能になります。
2025年以降
4号建築物の定義が変わり、ほとんどの2階建て木造建築は大規模修繕・模様替えで確認申請が必要になります。そのため、再建築不可物件のフルリノベーションは難しくなります。
