開発許可

都市開発を放置すると、乱開発が進み、非効率的な都市が形成されやすくなり、スプロール現象に繋がります。こうした問題を防ぐため、建物やレジャー施設を建築する際には、土地の造成工事に許可が必要です。これを「開発許可」といい、都道府県知事（政令指定都市では市長等）の許可を受けます。

開発許可の基本

開発許可は「開発行為の許可」であるため、まず「開発行為」「特定工作物」「土地の区画形質の変更」という専門用語を理解する必要があります。

「開発行為」は建築物の建築または、特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更と定義されています。特定工作物には第1種（プラント）と第2種（ゴルフ場、1ha以上の遊園地等）です。

逆に考えると、上記の条件を満たさず「開発行為」とみなされなければ開発許可は必要ありません。例えば、500㎡の建物を建築するための造成工事であれば開発許可は不要というイメージです。

開発許可不要のケース

面積による許可不要の要件は、市街地調整区域で1,000㎡未満、非線引き・準都市計画区域で3,000㎡未満、市街化調整区域では面積による免除なし、その他の区域では10,000㎡未満は許可不要になります。ただし、市街化区域であっても三大都市圏では500㎡未満に限って開発許可が不要になる例外があります。

開発許可の手続き

開発許可を行う前に、その開発に関係する「公共施設の管理者の同意」が必要になります。例えば、開発するエリアを通る道路の管理者と協議し、同意を得る必要があります。なお将来的に公共施設（道路等）が設置される予定であれば、その管理者と協議のみ必要になります。

また開発許可にかかる区域内の土地所有者等（地主や借地人）の相当数の同意が必要になります。この場合、全員の同意は不用であることがポイントになります。

さらに許可申請書が必要になります。なお許可申請書を作成するとき、開発行為に関する設計について、1ha以上の規模の開発行為の場合は設計図書は一定の資格を有するものによる作成が必要です。また許可申請書に同意書、協議書、設計図書を添付する必要があります。

開発許可の審査

開発許可が都道府県知事に提出されると、許可を通してよいか審査が行われます。このとき、法令で定められた基準によって判断されます。その代表的な基準として33条基準と34条基準があります。

33条基準（一般的基準）

主に技術的な基準。たとえば、共通する基準として、用途が一定の用途制限に適合していること、排水施設の構造や能力、配置が適切であることなどがあります。

さらに、デベロッパー（開発業者）などが行う開発の場合、つまり自己居住用以外の開発行為については、さらに厳しい基準が設けられています。たとえば、公園などの空き地が適切に配置されていること、給水施設が適切に配置されていること、開発を行うに足りる資金や信用があることなどです。

34条基準

市街化調整区域にのみ適用される基準。そもそも市街化調整区域は都市化を抑制する地域であるため、33条に加えてさらに厳しい基準が設けられているイメージをするとわかりやすいです。

許可・不許可の決定

都道府県知事は開発許可の申請があったときは遅滞なく、許可または不許可の処分をしなければいけません。このとき、どのようなプロセスがとられるのか確認しましょう。

開発許可を行ったときは開発登録簿に一定事項を登録する必要があります。また市街化調整区域など、用途地域が定められていない区域では、都道府県知事が建ぺい率や建物の高さ、壁面の位置といったことに関する制限を許可と同時に定めることができます。要は用途地域の代わりになるものを設定できるということです。

許可後の手続き

・変更の許可

・地位の小計

工事完了の届け出

建築行為等の制限

開発許可を受けた区域は「開発区域内」と呼ばれますが、①開発区域内と②市街化調整区域内のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、建築行為に関する制限が異なります。

ここで、②市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域について、わざわざ制限が設けられている理由を説明します。

「開発区域以外の区域」を言い換えると、造成工事が不要な区域、つまり平坦で建物を建てやすい場所です。市街化区域では既に建物に関する制限が設けられているため、特別な制限は必要ありません。しかし、市街化調整区域にはそのような制限がないため、別途建物に関する制限が必要となります。

開発許可を受けた開発区域内の建築制限

工事完了公告前後で制限される内容が異なります。なお工事完了公告前というのは「開発行為」の工事です。そもそも開発行為は土地の造成であるため、ここに建物はたっていません。そうした状況をイメージしておきましょう。

つまり工事完了公告前というのは造成工事の完了検査が終わっていない状態です。そうした状態では原則として、建物、特定工作物の建設が禁止されています。ただし以下の例外があります。

工事完了公告後は開発許可で申請した建物以外は新築、改築、用途変更ができません。ただし以下の例外があります。

開発許可を受けた開発区域外の建築制限

原則として、建築物の新設、改築、用途変更、第一種特定工作物の新設は都道府県知事の許可が必要になります。