日本の国土は、次の5つの区域に分けることができます：都市計画区域（①市街化区域、②市街化調整区域、③非線引き区域）、④準都市計画区域、そして⑤都市計画区域外です。
都市計画法は、この都市計画区域に適用される法律で、日本の町づくりを計画的に進めるために制定されました。町の発展と自然環境の保護を両立させるため、土地の利用や建物の建設を規制します。これにより、住みやすい街づくりや災害に強い地域が形成されます。都市計画法の第一条には都市計画法の目的が記載されています。
| 第一条 この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。 |
都市計画区域
都市計画区域は都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域と定義され、原則として都道府県知事によって指定されます。ただし、2以上の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣によって指定されます。
1つの都道府県内に都市計画区域を指定するとき、都道府県はあらかじめ、関係市町村および都道府県都市計画審査議会に意見を聞くとともに、国土交通大臣に協議し、その同意を得なければいけない。2つの都府県にまたがる場合、関係都府県の意見を聞いて指定する。（同意は不要）
都市計画区域内では、開発を促進する「市街化区域」と、開発を抑制する「市街化調整区域」に分ける「区域区分」が行われます。なお区域区分を「線引き」と表現することもあります。これにより都市計画区域は次の3つに分けられます。①市街化区域、②市街化調整区域、③非線引き区域。
市街化区域と市街化調整区域の区分は、必要な場合にのみ定めるものであり、必ずしも定める必要はありません。ただし、政令指定都市などの大都市に関する都市計画区域では、必ず区域区分を定めます。
①市街化区域
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域であり、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域と定義されます。
②市街化調整区域
市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。そうした制限があるため、市街化調整区域では基本的に家を建てることはできません。
例外として線引き前宅地制度があり、昭和45年以前からの宅地においては、線引き前宅地であることが認められて例外的に市街化調整区域内に宅地を建てることができます。都市計画法34条11号という例外もあり、自治体により条例発動により一定期間にのみ宅地を建てることができます。さらに都市計画法34条12号という例外もある。分家住宅という。
準都市計画区域
準都市計画区域は、都市計画区域の外側に位置し、将来的に発展が予想され、都市計画区域に繰り上がるような地域を対象とした区域です。イメージとしては高速道路のインターチェンジ付近です。この区域では、無秩序な開発を防ぐために、建物の高さや用途が一定の範囲で規制されています。
もし規制がなければ、広大な敷地に大型商業施設が乱立し、計画的な都市づくりが難しくなるでしょう。そのため、建物の高さ制限が設けられ、適切な都市計画が進められるようになっています。そこで、以下の8つの地域・地区規制が準都市計画区域において設定可能です。
- 用途地域
- 特別用途地区
- 特定用途制限地域
- 高度地区
- 特定高さ地区
- 景観地区
- 風致地区
- 歴史的風土特別保存地区
用途地域
メモ
都市計画区域や準都市計画区域において、用途地域が定められていない地域のことを白地地域という。
