借地借家法

借地権とは何か？
借地権は、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。この借りる権利には2種類あり、以下のように分けられます：

• 地上権：物権（直接土地を支配する権利）です。
• 賃借権：債権（契約に基づいて相手に行動を求める権利）です。

ただし、土地を無料で貸してもらう「使用貸借」の場合は、借地権にはなりません。また、青空駐車場や材木置場のように建物を建てる目的がない場合も借地権には含まれません。

一時使用目的の借地権について
一時的に土地を借りる場合（例：短期間だけ利用するための契約）は、借地借家法のルールが適用されないことが多いです。ただし、一部のルールは適用される場合もあります。試験対策では、この点を注意して覚えましょう。

借地権と借地借家法の関係
借地借家法は、土地を借りる人（借地人）を守るための法律です。
以下のような場合に借地借家法が強く働きます：

• 存続期間：借地権の契約期間について。
• 更新：契約が終了するとき、延長（更新）するかどうか。
• 対抗力：借地権を第三者（例えば、新しい土地の所有者）に主張できるかどうか。

もし、これらに関して借地借家法に違反するような特約（借地人に不利な取り決め）があった場合、その特約は無効になります。この法律は、借地人を保護するための「強行規定」と呼ばれ、特約で無効にすることはできません。

借地権の期間

(1) 借地権の登記
民法では、賃借権を登記することで第三者に対抗（主張）できると定められています。しかし、借地権が「土地の賃借権」である場合、地主（借地権設定者）が登記に協力する義務がありません。そのため、借地権の登記をするのは実際には難しいのです。

この問題を解決するために、借地借家法では特別なルールを設けています。それは、借地権者（土地を借りた人）が借地上に登記された建物を所有していれば、その借地権を第三者に対抗できるというものです。これにより、地主の協力を得なくても、借地権者が自分で手続きを進めることができます。また、この建物の登記については、建物の表示に関する登記でも認められる例外があります。

(2) 借地上の建物登記
借地上の建物登記には注意が必要です。判例では、建物の登記名義人と借地権者は同じでなければならないとされています。たとえば、建物を息子や妻の名義で登記した場合、その建物では借地権を主張することはできません。

さらに、借地上に建物を建てる際に複数の土地を借りている場合も注意が必要です。例えば、2つの土地を借り、そのうちの1つの土地だけに登記された建物が建っている場合、登記されていないもう1つの土地には借地権を主張する力が及びません。

(3) 建物消失後の対抗力
借地上の建物が登記されていたとしても、その建物が火事や老朽化で消失してしまうことがあります。この場合、借地権者が次の内容を土地の見やすい場所に掲示すれば、建物消失の日から2年間に限り借地権を主張する力が持続します。掲示する内容は以下の通りです：

• 消失した建物を特定するための情報
• 建物が消失した日
• 新しい建物を建てる予定であること

ただし、このルールは建物の登記が元々あった場合にのみ適用されるので、建物登記をしていなかった場合は対抗力を持続させることはできません。

借地権の譲渡

(1) 借地権の譲渡と裁判所の許可
例えば、Aさんの土地をBさんが借りて建物を建てた後、その建物をCさんに譲渡したとします。この場合、建物を譲渡すると同時に、土地を使う権利（借地権）もCさんに譲渡されるのが普通です。借地権がなければ建物を利用できないからです。

地主（Aさん）がこの譲渡を承諾すれば、CさんはAさんと新しい土地賃貸借契約を結びます。しかし、Aさんが譲渡を承諾しない場合、民法では無断譲渡となり、原則として契約を解除される可能性があります。ただし、AさんとBさんの信頼関係が壊れていない場合（背信的行為に該当しない場合）は、Aさんは契約を解除することができません。

借地借家法では、もしAさんに特に不利益が生じるおそれがないのに譲渡を承諾しない場合、Bさん（借地権者）は裁判所に許可を申請することができます。この許可が得られれば、Aさんの承諾がなくてもCさんが借地権を引き継ぐことが可能です。

(2)第三者による建物買取請求権
裁判所の許可も得られなかった場合、Cさん（建物を譲り受けた人）は地主（Aさん）に対して建物買取請求権を使うことができます。これは、Cさんが建物を買ったにもかかわらず土地を利用できなくなるのを防ぐための制度です。このとき、建物買取請求を行うのはCさんであり、すでに建物を譲渡したBさんではない点に注意が必要です。

(3) 借地上の建物を競売で取得した場合
借地上の建物が競売にかけられた場合、その建物を購入した人（買受人）は、地主（Aさん）が借地権の譲渡を承諾しない場合でも、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てることができます。ただし、この申し立ては、建物の代金を支払った日から2か月以内に行う必要があります。さらに、この場合でも買受人は建物買取請求権を使うことができます。

借地上の建物が滅失した場合

(1)最初の契約期間
借地上の建物が滅失した場合、再築することが可能ですが、契約期間に注意が必要です。借地権には必ず期限が定められており、最初の契約期間は通常30年以上です。例えば、契約期間が30年で25年目に建物が滅失した場合、そのまま再築しても残り5年しか利用できません。

この場合、地主（借地権設定者）の承諾を得て再築すると、承諾があった日または建物が再築された日のうち早い方の日から、原則として20年間契約が延長されます。ただし、元の契約期間の残りが20年以上ある場合や、当事者間でそれより長い期間を決めた場合は、その期間が適用されます。

もし地主から承諾が得られなかった場合でも再築は可能ですが、契約期間は延長されません。ただし、借地権者が**再築の意向を地主に通知し、2か月以内に異議がなければ、承諾があったとみなされる（みなし承諾）**ため、この制度を利用できます。

(2)更新後の滅失
契約更新後に建物が滅失した場合も、基本的には最初の契約期間中と同じルールが適用されます。地主の承諾が得られれば、承諾があった日または建物が再築された日のいずれか早い方の日から、原則として20年間契約が延長されます。

ただし、更新後の場合にはみなし承諾の制度が適用されない点に注意が必要です。地主の承諾が得られない場合でも、やむを得ない事情があるときは、裁判所に申し立てることで地主の承諾に代わる裁判所の許可を得ることができます。これにより、再築による期間延長が認められることがあります。

(3)地主の承諾がない場合の対応
借地権者が地主の承諾を得ずに勝手に建物を再築した場合、地主は地上権の消滅を請求したり、土地賃貸借の解約を申し入れることができます。

一方、借地権者が再築を望まない場合には、自ら地上権の放棄や土地賃貸借の解約の申し入れを行うことも可能です。この場合、借地権は中途解約が認められる例外的なケースとなります。

定期借地権

通常の借地権では、契約期間が最低30年と長く、地主が土地を返してもらえるまでに時間がかかります。そのため、一定の期間が経てば必ず土地を返還できる定期借地権という制度があります。定期借地権には以下の3種類があります：

1. 一般定期借地権
2. 事業用定期借地権
3. 建物譲渡特約付借地権

(1)一般定期借地権
一般定期借地権は、50年以上の契約期間を定める借地権です。この借地権では契約の更新がなく、建物を再築しても契約期間が延長されることはありません。また、契約終了後に建物の買取請求を行うことも認められていません。契約には特約が必要で、これは公正証書や書面（電磁的記録を含む）で作成することが求められます。土地の利用目的は自由であり、居住用や事業用などさまざまな用途に使うことができます。

(2)事業用定期借地権
事業用定期借地権は、事業のために土地を借りる際に利用される借地権です。契約期間は10年以上50年未満とされ、もっぱら事業用の建物を建てることを目的とします。このため、従業員の社宅のような居住用の建物を建てることはできません。この契約には更新や期間延長がなく、建物買取請求も認められません。また、契約の作成には必ず公正証書が必要です。契約期間が10年以上30年未満の場合は、更新や延長、建物買取請求が認められることはありません。一方、30年以上50年未満の場合には、これらを認めない特約を付けることができます。

(3)建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は、契約開始から30年以上が経過した日に、借地上の建物を地主に譲渡する特約が付けられた借地権です。この借地権では土地の利用目的が自由であり、居住用でも事業用でも問題ありません。また、契約を作成する際に書面は不要です。特約によって借地権が消滅した後でも、借地権者やその建物を借りている人が請求すれば、その建物について期間の定めのない賃貸借契約が成立したものとみなされます。ただし、当事者間で定期建物賃貸借契約を結んでいる場合は、その契約内容が優先されます。

借家権

借家権とは何か

借地借家法でいう「借家」とは、建物を借りるための賃貸借契約のことを指します。ただし、タダで貸してもらう場合（使用貸借）は借地借家法の対象にはなりません。また、夏だけ利用する別荘のような短期間の使用を目的とした契約も、この法律の規定は適用されず、民法のルールに従います。このような場合、口頭で契約を結んでも有効となります。

借地借家法は、借家人を保護するための法律であり、借家人に不利な条件を設ける特約は基本的に無効とされます。例えば、契約の期間や更新に関して借家人に不利な取り決めがあっても、それは法律に反するため無効となります。この法律の規定は「強行規定」と呼ばれ、特約で変更することはできません。

ただし、造作買取請求権（借家人が建物に取り付けた設備などを契約終了時に家主に買い取らせる権利）の排除など、一部の条件については借家人に不利でも特約が認められる場合があります。この点には注意が必要です。

借地借家法は、建物を借りる人を守るためのルールがたくさんありますが、一部例外もあるので契約内容をよく確認することが大切です。

期間

賃貸借契約の期間について、民法と借地借家法では違いがあります。民法では賃貸借の期間の上限は50年と定められていますが、建物を借りる場合の借地借家法ではこの制限は適用されません。そのため、借家権の期間は50年を超えることが可能で、上限は無制限です。

一方で、民法では賃貸借契約の最短期間に制限はなく、1年未満の期間を定めた場合でもその期間は有効です。しかし、借地借家法においては、建物を借りる契約で1年未満の期間を定めると、その期間は無効とされます。この場合、契約は「期間の定めのない借家契約」として扱われます。つまり、契約そのものは有効ですが、1年未満という期限の取り決めは法律上認められないのです。

ただし、「定期建物賃貸借契約（定期借家契約）」では、1年未満の期間を定めることが認められています。この点は通常の借家契約とは異なるため注意が必要です。特に試験などではよく出題されるため、しっかり覚えておきましょう。

更新

(1) 期間の定めがある場合
期間の定めがある契約では、契約期間が終了する前に対応が必要です。当事者が契約満了の1年前から6か月前までの間に「契約を更新しない」という通知、または「条件を変更しなければ更新しない」という通知を出さなければ、契約は自動的に更新されます。この場合、契約内容は従前と同じですが、更新後の期間は「期間の定めのない契約」となります。

借地借家法では借家人（借りる側）を保護するため、家主（賃貸人）が更新を拒絶する場合には正当事由が必要です。この正当事由があるかどうかは、家主や借家人が建物を必要とする事情、建物の利用状況や状態、過去の経緯、そして立退料（財産上の給付）の申し出などを総合的に考慮して判断されます。ただし、立退料の申し出だけで正当事由が認められるわけではありません。

また、更新拒絶後に借家人が建物を使い続けた場合、家主がすぐに異議を申し立てなければ、そのまま契約が更新されたとみなされます。この「二段階の更新」が特徴です。

(2) 期間の定めがない場合
期間を定めない契約では、当事者のどちらからでも解約を申し入れることができます。家主が解約を申し入れる場合、解約の申し入れから6か月後に契約が終了します。ただし、ここでも借地借家法の借家人保護のため、家主の解約には正当事由が必要です。この正当事由の判断基準は、更新拒絶の場合と同じです。

一方、借家人が解約を申し入れる場合、解約の申し入れから3か月後に契約が終了します。この場合、借家人が「出ていく正当な理由」を示す必要はありません。このルールは民法の原則と同じです。

さらに、家主が解約を申し入れて6か月が経過した後も借家人が建物を使用し続けている場合、家主が遅れずに異議を申し立てなければ、契約は自動的に更新されたとみなされます。

借家権の対抗

民法では、賃借権を登記することで第三者に対してその権利を主張（対抗）できると定められています。しかし、借家権が「土地の賃借権」に該当する場合、家主（借家権設定者）には登記に協力する義務がありません。そのため、借家権を登記するのは現実的には難しい状況です。

この問題を解決するために、建物の賃借権については特別なルールが設けられています。建物の引き渡しが行われた場合、その時点で登記がなくても、建物に関して第三者に対して賃借権を主張することが可能になります。この仕組みにより、借家人が自身の権利を守ることができるようになっています。

借家権の譲渡・転貸

借家権の譲渡と転貸について

借家契約における譲渡や転貸には、特別な規定はありません。民法の原則に従い、借家人が家主（賃貸人）の承諾を得なければ、譲渡や転貸を行うことはできません。家主の承諾を得ずに無断で譲渡や転貸を行った場合、契約の解除理由となります。

借地権の場合には、借地人が裁判所の許可を得て譲渡や転貸を行うことが可能でしたが、借家契約ではそのような制度はありません。家主の承諾が必須となります。

転借人の保護について

例えば、Aさんの家をBさんが借り、BさんがAさんの承諾を得てCさんに転貸した場合を考えます。このとき、AさんとBさんの賃貸借契約が期間満了や解約申し入れによって終了する場合でも、転借人であるCさんには一定の保護が与えられます。

具体的には、借家人Bさんが転借人Cさんに契約終了の通知をしなければ、Cさんを退去させることはできません。転貸借契約は、BさんからCさんへの通知が行われた日から6か月後に終了します。このルールにより、転借人が突然追い出されることを防ぐ仕組みが整えられています。

借賃増減請求権

借賃（家賃）は、経済事情の変化によって近隣の同じような建物の家賃と比べて不適切になる場合があります。このような場合、貸主は増額を、借主は減額を請求することができます。これは契約内容に関係なく認められており、将来に向かって適用されるものです。

ただし、いくつかの例外があります。例えば、一定期間家賃を増額しないという特約がある場合は、その取り決めに従い増額請求はできません。一方、借主が減額を請求できないという特約は、借主に不利なものとみなされ無効となります。そのため、借主は減額請求を行う権利を失うことはありません。

また、この増減請求の規定は、定期借家契約において借賃改定に関する特約がある場合には適用されません。

増減請求の手続きと調停前置主義
貸主が増額請求を、借主が減額請求をした際に当事者間で協議がまとまらない場合、いきなり裁判に持ち込むことはできません。まずは調停を行う必要があり、この仕組みを「調停前置主義」といいます。

調停や裁判が進行している間は、当事者は自分が適切だと思う額を請求したり支払ったりすることができます。その後、裁判で最終的な判断が下された場合、正当と認められた方が差額を請求または支払い、さらにその差額分に対して年1割の利息（裁判が確定するまでの日割り計算）が加算されます。増額や減額が適用されるのは、請求をした日からであり、その日からの利息が後日精算に加えられる仕組みです。

造作買取請求権

造作買取請求権とは、賃貸人の同意を得て建物に取り付けた畳やエアコン、建具などの造作を、賃貸借契約が終了するときに賃貸人に時価で買い取るよう請求できる権利です。この権利は建物の賃借人だけでなく、適法に転貸を受けた転借人にも認められます。

ただし、以下の場合には造作買取請求権は認められません：

1. 一時使用目的の建物賃貸借（例えば、短期間の別荘利用など）。
2. 賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合。

造作買取請求権は任意規定であるため、特約によって排除することが可能です。この場合、賃借人や転借人は造作買取請求権を行使することができなくなります。

造作買取請求の仕組み
造作買取請求権に基づく請求は、一方的な意思表示によって成立し、売買契約が自動的に成立します。ただし、造作代金の支払い請求と建物明渡しは同時履行ではありません。つまり、建物の明渡しを済ませた後で造作代金を受け取る場合もあるため、実務では適切な調整が求められます。

借地権の消滅

借地権が期間満了によって消滅する場合でも、借家人（建物を借りている人）がその満了を1年前までに知らなかった場合には、借家人を保護するための特別な制度があります。この制度に基づき、裁判所は借家人の請求により、借家人が満了を知った日から1年以内の範囲で、土地の明け渡しについて適切な猶予期間を与えることができます。この仕組みは、期間満了によって建物を撤去する必要が生じた場合でも、借家人が急に住む場所を失う事態を防ぐために設けられています。

例えば、Aの土地にBが建物を建て、Cがその建物を借りて住んでいるとします。AとBの借地契約が期間満了で終了した場合でも、Cがこの満了を1年前までに知らなかった場合、Cが裁判所に申し立てを行えば、裁判所がCに対して最長1年の猶予を与えることができます。その間、BはAに土地を明け渡さなくてもよいということになります。

この制度は通常の借地権や事業用定期借地権に適用されますが、建物譲渡特約付借地権には適用されません。建物譲渡特約付借地権では、借地権が消滅すると建物の所有権が地主に移転し、地主がそのまま建物の賃貸人の立場を引き継ぐため、借家人が建物を引き続き使用することが可能だからです。

相続に関するルール

相続人がいない場合
借家人が相続人なしで死亡した場合、その時点で事実上夫婦または養親子と同様の関係にあり同居していた人がいる場合には、その同居者が借家人の権利と義務を引き継ぎます。ただし、この同居者が借家人の死亡を知った後、1か月以内に賃貸人（家主）に対して反対の意思を示した場合は、借家権を放棄することができます。

相続人がいる場合
借家人に相続人がいる場合、内縁の妻や事実上の養子などの同居者は、相続人の借家権を利用して居住を継続する権利を主張することができます（判例による認定）。さらに、相続人が明け渡しを求めたとしても、それが差し迫った必要性のない場合、その請求は権利の濫用とみなされて許されないという判例があります。

定期建物賃貸借

まとめ

契約期間に関する表

	契約期間上限	契約期間下限
民法	50年	下限なし
借地	上限なし	30年
借家	上限なし	1年